PASOS CLAVES PARA LA COMPRA DE VIVIENDA

Si te decides a comprar una vivienda, primero ten en cuenta la zona donde te gustaría vivir y evalúa factores como:

Las vías de acceso. La seguridad en el sector e inmueble. La posibilidad de valorización del inmueble, accesos a supermercados, centros comerciales y educativos, y los precios del sector de acuerdo con el estrato. Busca la mejor ubicación posible y no desistas hasta que encuentres el que se ajuste a tus gustos y necesidades. Ten presente: El valor de los servicios públicos y administración. Qué tan iluminada es la vivienda. Estado y antigüedad del inmueble. 

Cuando ya tengas una opción de inmueble, es importante hacer las siguientes revisiones: El estado y conservación del inmueble. Haz algunas averiguaciones antes de cerrar el precio. Verifica detalladamente los terminados de la propiedad: Instalaciones y conexiones eléctricas, gas, enchapes, drenajes y tomas de luz. Solicita información sobre el constructor y las firmas que comercializan el proyecto. Si el inmueble es usado, es importante tener en cuenta y solicitar al vendedor el Certificado de tradición y Libertad del inmueble y confirmar que el que vendedor sea el titular del predio, que si el inmueble tiene problemas de tradición, de patrimonio y/o afectacion familiar o hipotecas se pueda hacer el respectivo proceso ante los entes encargados o de lo contrario lo mejor es desistir del negocio.

Si ya te decidiste por un inmueble, si ya averiguaste los subsidios establecidos por el Gobierno Nacional para Vivienda de Interés Social VIS Y NO VIS pero no cuentas con el dinero suficiente para comprarlo, los bancos te ofrecen diferentes alternativas de financiación ya sea un CREDITO HIPOTECARIO O LEASING HABITACIONAL  para que elijas la que más se adapte a tus necesidades y es importante que analices todas las condiciones financieras del mismo.

Una vez que conozcas el monto del crédito otorgado, hayas verificado los factores mencionados y te encuentres seguro de querer adquirir la vivienda, debes legalizar la operación a través de la suscripción de un contrato de Promesa de Compraventa. Este contrato consiste en la promesa de traslado de la propiedad de un inmueble de una persona (promitente vendedor) a otra (promitente comprador), en contraprestación al pago de una determinada suma de dinero.

Contrato de Promesa de Compraventa: debe contener como mínimo las siguientes cláusulas: Identificación de las partes. Objeto del contrato. La identificación del inmueble con número de matrícula inmobiliaria. Tradición del inmueble. Precio y forma de pago. Saneamiento del inmueble. Fecha estimada, hora y notaría a convenir entre las partes en que se firmará la escritura de compraventa que perfecciona este contrato.

Registro de Compraventa e Hipoteca: Si adquieres un préstamo para vivienda, deberás constituir conjuntamente con la compraventa, una hipoteca que debe ser elevada a escritura pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos. La hipoteca debe ser en primer grado, abierta sin límite de cuantía. Para que el bien pueda ser aceptado por el BANCO como garantía, debe encontrarse libre de gravámenes, limitaciones al dominio y totalmente saneado.

Registro de Escritura de Transferencia:Si adquieres un contrato de Leasing Habitacional, deberás hacer transferencia a favor del Banco, cuya escritura deberá inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos y suscribir el contrato de arrendamiento.

Comprar vivienda a través de las modalidades de Crédito de Vivienda y/o Leasing Habitacional, implica una serie de gastos que debes tener en cuenta:

Avalúo del inmueble: Estudio de Títulos y Elaboración de la Minuta. Gastos Notariales. Derechos de Beneficiencia. Registro. Es requerido para determinar el valor comercial del inmueble y el precio justo que deberías pagar por este, con base en factores técnicamente establecidos. El asesor comercial del Banco te informará el valor a cancelar por este servicio. Ten en cuenta que para realizar esta actividad deberás pagar previamente los honorarios correspondientes.

Estudio de Títulos y Minuta: Con el fin de hacer el correspondiente estudio y conocer la viabilidad del inmueble para determinar si es o no, garantía admisible para el Banco. Si el concepto es favorable, se elabora la Minuta de Venta e Hipoteca y/o Minuta de Transferencia para envío a notaría. Para tal efecto, deberás suministrar como mínimo los siguientes documentos: Promesa de Compraventa. Certificado de Tradición y Libertad del bien, con fecha de expedición no mayor a 60 días. Copia de las escrituras de tradición del inmueble de los últimos 10 años. Reglamento de propiedad horizontal, si aplica. 

Notariales, Beneficencia y Registro: Para el día de la firma de la escritura, debes haber efectuado una provisión para estos gastos. El asesor del Banco te hará una simulación y te informará el valor aproximado para cada una de las partes. Estas tarifas son establecidas por la Superintendencia de Notariado y Registro. Tanto el comprador como el vendedor asumirán los gastos notariales. Los gastos se liquidan sobre el valor de cada acto, es decir, valor de venta y valor de hipoteca y/o transferencia en Leasing Habitacional. Adicionalmente debes tener en cuenta que el valor a pagar se incrementa cuando se constituyen otros actos como hipoteca, afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia o la cancelación de los mismos. Estos valores se cancelan en la notaría en el momento de la firma de la escritura.

Beneficencia Impuesto departamental por concepto de escritura: Se cancela el 1% sobre el acto principal, es decir, sobre la venta. En algunas ciudades existen impuestos adicionales que serán asumidos como hayan pactado las partes. Registro Corresponde a la inscripción del acto ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Se cancela el 0.5% sobre cada acto, es decir, sobre el valor de la venta y/o transferencia, más Certificado de Libertad y Tradición.

Para la Escritura las partes deben aportar a la notaría:

Persona Natural: Promesa de Compraventa. Recibo de pago de impuesto predial del año en que se otorga la escritura. Paz y salvo de valorización y/o municipal. Paz y salvo de administración (si aplica).

Persona Jurídica: Promesa de Compraventa. Recibo de pago de impuesto predial del año en que se otorga la escritura. Paz y salvo de valorización y/o municipal. Paz y salvo de administración (si aplica). Cámara de Comercio. Actas, si se requiere. Una vez que el notario expida la primera copia de la escritura, se debe cancelar Beneficencia o Gobernación, y Derechos de Registro, Paz y salvos de impuestos, si aplica de acuerdo al municipio de registro.

Listo ya terminaste con la compra de tu Inmueble.